关于产业园区的观察与思考
产业园区概念的来龙去脉
产业园区属于产业地产（industrialestate）范畴。作为产业发展一种手段的产业地产概念出现于19世纪末，其发展可追溯到20世纪20年代的英国和美国。在发达国家，1945年之后产业地产的开发成为不少国家的经济发展战略。
上个世纪50年代中期之后的城市郊区产业地产开发，是与内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展而伴生的。在发展中国家，上个世纪末开始的出口加工区是随新国际分工的深入、产业转移而设立的。
20世纪70年代以来，产业地产全球范围数量大量增加，尤其是在迅速工业化的国家，其发展历史、规模、类型和组织差异很大，但具有共性，即企业在一定地理区域内聚集，由单一的权威组织管理。
产业地产名目繁多，有各种“园”和各种“区”。在中国，“园区”是一个集合名词，除包括上述各种园和区的内涵之外，还有各种新的类型，例如总部基地、产业转移园区，等等。
产业园区可以定义为“一大片土地细分后进行开发，供一些企业同时使用，以利于企业的地理邻近和共享基础设施。”企业进入园区不仅可以共享基础设施和各类服务，而且可能由于配套企业或合作企业的地理邻近，有利于降低物流成本甚至交易成本。尤其对于中小企业来说，进入优良的园区有利于发挥集体效率，享受创新的制度安排。园区的设立还会促使新企业繁衍。
然而，世界上很多产业园区都不是那么成功的，一些工业园区失败的原因包括两方面。一是地方因素，即项目的目标不现实；缺乏合理规划，或缺乏配套的发展规划；支持性机构不足，以及优柔寡断的政府态度，也就是说由于园区的建设不能马上见效、政府换届等原因放弃努力。另一个是全球的因素。即产业在全球的转移。由于国际金融市场自由化降低了资本流通的障碍，标准化生产减少了对工人特殊技能的依赖，以及交通和通讯等技术的发展降低了地方区位的垄断性，以及交通和通讯等技术的发展降低了地方区位的垄断性，跨国公司在全球寻求生产区位进行研发、生产及销售，低成本的园区的区位是非常容易被替代的。根据国际发展研究委员会1996年的调查，在90个国家至少有1.2万个以上产业地产（园区）。世界产业园区的竞争白热化可想而知。因此，当规划和建设新的园区的时候，要充分了解企业选择区位时什么因素是最重要的。法国专注产业园区环境特许的组织AssociationOrée研究后得出了两项主要因素：一是接近市场和供应商，二是高质量的环境和基础设施。
综上所述，产业园区应该是在适合企业的区位要求、在市场运作的基础上产生的，由市场带动产业的发展，才能保证园区的永续性。产业园区又是一种对企业的长期承诺，园区开发是房地产驱动的一种发展模式，在全球化和知识经济到来的时代，产业园区面临着严峻的挑战。在市场环境尚未成熟的时候，仅以产业园区的设立和规划来带动需求，有很大的风险。
产业园区和产业集群概念的异同
产业园区作为一种政策特区在我国外向型加工工业的发展中扮演了重要角色。然而，我国加入WTO以及2003年推行土地整改之后，各类园区的发展背景已经显著改变。目前，在发达地区，改革开放初期建设的很多产业园区出现空心化的危险。与此同时，在欠发达地区，投巨资建设新园区的现象遍地开花、方兴未艾。
在很多情况下，在一个园区内的企业共享基础设施、优惠政策和劳动力等资源，但它们之间不一定存在功能上的垂直或水平的产业联系。所谓产业集群，应该不包括那些企业之间仅仅存在空间共享而没有产业功能联系的产业集聚现象（产业园区的情况），而应该是这样的产业集聚——在产业之间既有垂直或水平的功能联系，或在价值链环节上相关，又具有在企业诚信和合作愿望基础上的社会联系网络。园区和集群的异同可以从以下三方面进行理解：
第一，产业园区和产业集群这两个概念有着不同的内涵和指向。从理论渊源和发展历史上看，前者主要是外力驱动，而后者是内力驱动。
园区作为政府在基础设施方面的投资区域，是一种吸引外资和创造就业的重要政策手段。在跨国资本全球流动的背景下，区域竞争的焦点是吸引投资，争夺创造高附加值的经济活动。但是，即使是高附加值的经济活动也会由于成本的提高等因素而转移。而产业集群应该是促进企业繁衍及其互动和创新的发动机，集群能够促进内力发展，使产业根留本地。这种“粘力”会不断自我强化，使区域获得可持续发展。我国基于精细劳动分工以获得低成本的产业集群距这种创新性集群很远。
第二，园区和集群这两个概念彼此交叉渗透。有产业集群的地方不一定需要产业园区，建设了产业园区的地方也不一定会发展产业集群。尽管有事实表明，产业集群可能在产业园区的基础上发展起来，但这需要数年甚至数十年之久。因此，一些相对落后而没有足够企业的地方，企图用建设产业园区来发展产业集群是有风险的，园区的投资需要谨慎。
第三，有些产业集群是从产业园区中成长起来的，而有些产业园区又是在原有产业集群的地方建立起来的。在这种背景下，就出现了将产业园区和产业集群混为一谈的局面。其实，这种双向演进现象在许多国家和地区都可以看到，但是需要较长的时间和不懈的努力。
从严格意义上说，我国大多数产业园区都不是产业集群，将传统的产业园区转化为具有功能联系的产业集群并非易事，而转变为拥有物流、技术孵化器和创新中心的系统环境就更难。
物质上和技术上有产业联系或者处在价值链相关环节的企业，即使位于同一个地方，也不一定合作；而如果不合作，降低成本和促进技术创新的效果就无从谈起。已有的或者未来可能发生的错综复杂联系很难通过事先规划实现，往往需要建立在非正式的交流基础之上，发生于一定的法规（如知识产权保护）和制度背景之下以及约定俗成的社会网络之中，而企业的诚信是结成合作伙伴的关键。
控制产业园区过度发展态势
上世纪90年代以来，中国的产业园区发展规模急速扩大，很多地方政府不断规划新的园区。为了引资，许多地方一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成土地开发效率低下和资源的极大浪费；一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，一旦政策优惠过期，企业便迅速飞向下一个政策温床，导致财政税收的极大损失和资源浪费。
于是，产业地产开始与住宅地产、商业地产并驾齐驱。当2010年“国十条”等地产相关调控政策发布之后，受土地贮备、开发周期、宏观调控限制的地产商们纷纷转向炙手可热的产业地产，在实现产业结构调整、改变增长方式的口号下，各地纷纷你追我赶，发展园区经济，打造产业集群，以发展各类战略性新兴产业、各类经济（总部、临空、陆港、边贸、低碳、旅游等）为名的各类新园区的设立为地产商提供了绝好的机会。其中，体育休闲和文化娱乐的奢侈设施以及星级酒店、白领公寓等一应俱全。各地的“土地财政”愈演愈烈。例如，一种以“创意”为名进行房地产开发，然而开发之后并无文化创意产业发展的现象正在全国蔓延开来，侵蚀着中国的经济和社会。这个问题已经相当严重，且与住宅建设的泡沫一起，未得到有效的控制。
企业是产业园区的行为主体，在园区的战略规划中要充分进行调研，了解和重视企业的实际需求，防止把园区看作无生命的“容器”。本国中小企业的创业环境和生存环境值得决策者充分重视，本地企业家和创意人才的培育也是当务之急，规划产业园区之前要从当地原有企业的产业基础和产业实际出发，进行可行性研究，最大限度地降低产业园区的风险。
对园区进行评价时，要重视园区的质量指标，而不仅是单位面积的经济指标，这些质量指标包括企业提高竞争力的能力、发展的可持续性、创新能力等。此外，联合国贸发会议报告强调，发展中国家吸引外资政策已经从扩大贸易自由化和提供投资优惠政策向促进产业联系的方向转变。在园区的管理中，实行产业联系促进政策，有利于跨国公司建立本地化的生产供应体系、降低成本、提高产品市场竞争力，而本地生产者需要提高技术管理水平，密切本地生产系统与全球生产网络的联系，在与跨国公司的联系中有意地促进技术的转移和中小企业的创新能力培育，防止产业园区成为跨国公司的“飞地”。
总之，产业园区是有风险的政策工具。为什么要发展产业园区？这个根本问题在中国很多地方急需真正搞清楚。盲目打造园区只会加快房地产泡沫的形成，更会对经济、文化的各个方面产生负面影响，甚至威胁到社会稳定，希望引起相关决策者的充分重视。
对产业园区的建设与管理，从依赖外力到依靠内力，从筑巢引凤转化为创新创业，从盲目发展大型企业，到培育创新型中小微企业，还有很长的路要走。